Die formelle Wirksamkeit der Kündigungen kann dabei unterstellt werden und es kann offen bleiben, ob eine Zweckentfremdungsgenehmigung im Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung bereits erteilt worden sein muss (…vgl. Krenek in: Spielbauer/Schneider, Mietrecht, 1. Aufl. 2013, § 573 Ordentliche Kündigung des Vermieters, Rn. 74; Hanseatisches Oberlandesgericht Hamburg, Rechtsentscheid in Mietsachen vom 25. März 1981 - 4 U 201/80 -, juris; OLG Frankfurt, NJW 1992, 2300, 2301; LG München II, WuM 1997, 115; AG Hamburg, WuM 2007, 710, 711; AG München, ZMR 2014, 805; AG Schöneberg WuM 2017, 256;… Prütting/ Wegen/ Weinreich-Riecke, BGB, Rdnr. 42;… Schmidt-Futterer/Blank, § 573, Rdnr. 168;… Staudinger-Rolfs, BGB, 2018, § 573, Rn. 155;… Bub/Treier-Grapentin, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, Rn. IV 81;… Kossmann, Handbuch der Wohnraummiete, § 118 Rn. 10; Kinne, ZMR 2001, 511, 521; Häublein, NZM 2011, 668, 669 f., der ergänzend auch auf die Rechtsprechung zur Anbietpflicht des BGH verweist, die es dem Mieter verwehrt, einen Anspruch auf Wiedereinräumung des Besitzes nach Versagung der Genehmigung durchzusetzen) oder ob die Zweckentfremdungsgenehmigung erst im Prozess zu prüfen ist (vgl. LG Mannheim…, Urteil vom 16. Januar 2004 - 4 S 100/03 -, Rn. 24, NZM 2004, 256, juris) bzw. zum Wirksamkeitszeitpunkt der Kündigung vorliegen müssen (vgl. BezG Cottbus WuM 1992, 301; Löwe NJW 1972, 1913;… Kinne/Schach/Bieber-Schach, Miet- und Mietprozessrecht, 6. Aufl., 2010, § 573 BGB, Rdnr. 52).

Des Weiteren kann unterstellt werden, dass die Beifügung der Baugenehmigung und der Abrissgenehmigung zur formellen Wirksamkeit der Kündigung nicht erforderlich ist (…vgl. Staudinger/Rolfs (2018) BGB § 573, Rn. 156; LG Bochum WuM 1989, 242; LG München I WuM 1992, 612; AG Hamburg-St Georg 23.12.2014 - 920 C 171/14, ZMR 2015, 385; OLG Frankfurt NJW 1992, 2300; Bamberger/Roth/Hannappel Rn 84; BayObLG, BayObLGZ 1993, 304, 309 ff.; LG Itzehoe Wu 1983, 143; LG Berlin ZMR 2012, 15;… Erman-Lützenkirchen, BGB, § 573 Rn. 40;… Soergel-Heintzmann, BGB, § 573 Rn. 44; Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender-Franke, Wohnungsbaurecht, Band 3, Oktober 2009, § 573 Anm. 27/2, 8 und 10;… Bub/Treier-Grapentin, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, Rn. IV 80;… Kossmann, Handbuch der Wohnraummiete, § 118 Rn. 10; a.A. LG Berlin, Urteil vom 01. Februar 1991 - 64 S 257/90 -, ZMR 1991, 346; Kinne, ZMR 2001, 511, 521, jeweils für das Vorliegen der Abrissgenehmigung; AG Düsseldorf WuM 1991, 168; Kossmann/Meyer-Abich § 118 Rn 11; Prütting ua/Riecke Rn 42; offen lassend BGHZ 179, 289, 293 = NJW 2009, 1200), auch wenn dies teilweise abweichend beurteilt wird, wenn der Wohnraum - wie hier - einem Zweckentfremdungsverbot unterliegt (LG Düsseldorf DWW 1993, 103; LG München II WuM 1997, 115).

b) Die herrschende Meinung in Rechtsprechung und Literatur hält es im Anschluss an den Rechtsentscheid des OLG Hamburg vom 23.03.1981 (WuM 1981, 155) dagegen für zwingend erforderlich, dass die Zweckentfremdungsgenehmigung, anders als die Baugenehmigung, jedenfalls im Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung tatsächlich vorgelegen hat (…vgl. Schmidt-Futterer/Blank, 14. Aufl. 2019, BGB § 573 Rn. 153;… Cramer, Mietrecht 2019, Kap. H Rn. 180 m.w.N.;… BeckOK MietR/Siegmund, 19. Ed. 1.3.2020, BGB § 573 Rn. 58, 59;… NK-BGB/Werner Hinz, 3. Aufl. 2016, BGB § 573 Rn. 78; LG München II, Urt. v. 29.09.1994 - 8 S 2264/94, WuM 1997, 115; AG München, Urt. V. 18.11.2013 - 463 C 9569/13, ZMR 2014, 553; AG Hamburg Urt. V. 29.08.2013, Az. 44 C 20/13 -juris;… zum Ganzen auch Bub/Treier-Fleindl, Handbuch der Geschäftsraummiete, 5. Aufl. 2019, § 573 Rn. 16).

Ein Vermieter könne erst nach der Erteilung der Zweckentfremdungsgenehmigung und Kenntniserlangung von den Auflagen letztlich entscheiden, ob er das geplante Bauvorhaben durchführen könne und ob die Durchführung für ihn bei Berücksichtigung der Auflagen noch wirtschaftlich sinnvoll sei (LG München II, Urt. v. 29.09.1994, Az. 8 S 2264/94, WuM 1997, 115).

Bedarf die mit der Verwertungskündigung beabsichtigte zukünftige Verwertung des Grundstücks bzw. des Gebäudes einer Zweckentfremdungsgenehmigung, so hat diese nach überzeugender Auffassung bereits im Kündigungszeitpunkt vorzuliegen (so z.B. OLG Hamburg, NJW 1981, 2308; LG München II, WuM 1997, 115;… Blank in: Schmidt-Futterer, 11. Aufl., § 573 Rn. 153).

Im Übrigen steht die Erteilung einer Zweckentfremdungsgenehmigung - es handelt sich insoweit um ein Verbot mit Erlaubnisvorbehalt - im pflichtgemäßen Ermessen der zuständigen Behörde, wobei der Behörde die Möglichkeit offen steht, eine Erlaubnis unter Auflagen zu erteilen (vgl. LG München II, WuM 1997, 115).

Es entspricht der wohl herrschenden Meinung, dass im Fall einer Verwertungskündigung eine öffentlich-rechtlich erforderliche Zweckentfremdungsgenehmigung bereits bei Zugang der Kündigung vorliegen und im Kündigungsschreiben erwähnt worden sein muss (seit OLG Hamburg RE v. 25.03.1981 ZMR 1982, 90 ff.; LG Düsseldorf DWW 1993, 103; LG Berlin ZMR 1991, 346 f.; LG München WuM 1997, 115; BVerwG NJW 1985, 542 m.N.;… Emmerich/Sonnenschein Miete 7. Aufl. § 564b Rn 78;… Lammel WohnRMietR 2. Aufl. § 573 Rn 108;… Schmitt-Futterer/Blank Mietrecht 7. Aufl. § 564b Rn 273; Blank/Börstinghaus Miete § 564b Rn 182;… a.A. BezG Cottbus a.a.O.;… Bub/Treier Grapentin Hdb. d. Wohn- u. GeschRMiete 3. Aufl. IV Rn 80; anders für Baugenehmigung BayObLG RE v. 31.08.1993 ZMR 1993, 560; für Baugenehmigung bei Eigenbedarfskündigung OLG Frankfurt RE v. 25.06.1992 WuM 1992, 421).